Acquisto casa con l’agenzia: in caso di abusi edilizi ed irregolarità devi pagare la provvigione al mediatore?

Abusi edilizi ed irregolarità urbanistiche conducono al dietrofront in una trattativa per l’acquisto della casa. Obblighi dell’agente.

Nel suo compito di intermediaria tra compratore ed acquirente di un’abitazione, l’agenzia immobiliare ha responsabilità precise. Per esempio l’agente deve assicurare chi acquista, sul fatto che la casa sia priva di ipoteche o pignoramenti.

Ma attenzione anche al caso degli abusi edilizi e della mancanza di comunicazione in merito ad essi: l’agente può rischiare di non vedersi assegnata la provvigione? Il caso non è infrequente: a seguito della firma del compromesso o contratto preliminare, le irregolarità urbanistiche in precedenza taciute e che comportano il no alla firma del rogito del compratore, danno il diritto di non pagare l’agenzia immobiliare per il servizio (incompleto) svolto? Approfondiamo la questione.

Acquisto casa ed abusi edilizi: occhio alle informazioni

Secondo la giurisprudenza più aggiornata, ci sono ben precisi diritti dell’acquirente e doveri del mediatore immobiliare. Se il mediatore o agente immobiliare deve verificare l’eventuale presenza di ipoteche e pignoramenti, non è obbligato invece a controllare se vi sono irregolarità urbanistiche e abusi edilizi.

In sintesi ciò vuol dire che:

• se il venditore afferma che non vi sono abusi edilizi, il mediatore non è tenuto a controllare la veridicità di questa dichiarazione
• a meno che il potenziale compratore non glielo chieda in modo espresso

La giurisprudenza ha ulteriormente chiarito lo scenario, affermando che a seguito della dichiarazione del venditore circa la conformità catastale della casa e della non effettuazione dell’accertamento da parte dell’agente immobiliare, l’acquirente deve esserne comunque informato in modo che possa eventualmente  incaricare un tecnico per l’opportuna verifica. L’informazione e il resoconto spetteranno all’agente immobiliare.

Le ulteriori precisazioni dei giudici sul tema delle irregolarità dell’immobile e gli obblighi di comunicazione

In particolare i giudici hanno affermato che:

• qualora il proprietario dell’abitazione dichiari, nella proposta di vendita, la mancanza di abusi edilizi
• il mediatore perde comunque il diritto alla provvigione, se non rende noto all’acquirente di non aver controllato l’attendibilità delle dichiarazioni fornite dal venditore stesso

Infatti l’agente immobiliare è obbligato al rispetto della correttezza e trasparenza nel suo operato verso il cliente. Ergo, seppur non abbia ottenuto un incarico specifico per verificare la regolarità urbanistica e catastale – perché magari non ne ha le competenze – è tenuto in ogni caso ad informare il potenziale compratore, circa l’impossibilità di confermare quanto dichiarato da chi vuole vendere casa.

Ecco perché il principio affermato dalla giurisprudenza in tema di pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare e di abusi edilizi è molto chiaro: la fiducia del compratore nelle affermazioni dell’agente immobiliare è essenziale per la bontà dei rapporti contrattuali, e ogni violazione di questa fiducia può condurre alla perdita della provvigione.

Se l’agente non rispetta questa regola professionale e non informa l’acquirente di potenziali irregolarità e abusi edilizi, potrà altresì essere condannato al risarcimento dei danni subiti dal compratore, che nel frattempo abbia acquistato l’immobile.